Une plainte pour abus de confiance de la Sté Générale contre le groupe Urbania dirigé par M.K.Moubayed (associé de Xavier Chausson PDG OMNIUM FINANCE

Urbania dénonce « une tentative de mise en cause de son indépendance »
Publié le 5 mai, 2010par Eric Vendin

classé dans Actualité des Banques, Evénements, Justice, News Communication

Le groupe d’admnistrateurs de biens Urbania a dénoncé mardi « une tentative de mise en cause de son indépendance » après la révélation d’une enquête préliminaire ouverte par le parquet de Paris mi-janvier après une plainte pour abus de confiance de la Société Générale.

Urbania indique qu’il « étudie toutes les actions judiciaires pour protéger la réputation et l’image de son réseau de cabinets et dément avec force les accusations de détournement de fonds », dans un communiqué.

Le groupe dirigé par Michel K. Moubayed (Associé de Xavier Chausson PDG de OMNIUM FINANCE ) affirme « que la sécurité, l’autonomie et la représentation des fonds de ses clients ne sont pas en cause puisqu’ils sont, comme il se doit, garantis » et que « ces fonds sont protégés ». Pour Urbania ces clients « ne sont donc pas concernés par un litige avec des partenaires bancaires qui est instrumentalisé à des fins de mise en cause de l’indépendance du réseau Urbania par rapport à sa concurrence ».

M. Moubayed a refusé au cours des derniers mois des propositions de rachat de son entreprise, proposées notamment par le groupe Nexity. En décembre 2009, la Société Générale avait porté plainte contre Urbania pour demander le remboursement de prêts consentis.

Selon une source judiciaire, le préjudice réclamé par la banque s’élève à environ 200 millions d’euros.

D’autres banques seraient lésées pour des montants moindres.

L’enquête de la Juridiction interrégionale spécialisée (Jirs) économique et financière de Paris a été confiée aux policiers de la Brigade financière, selon la source.
Paris, 5 mai 2010 (AFP)

Omnium Finance: dérives de la défiscalisation: Basé à Toulouse fait l’objet d’une enquête judiciaire pour escroquerie, faux en écriture et usage

LE MONDE Samedi 18 septembre 2010 Dossier Argent 9 Omnium Finance ou les dérives de la défiscalisation




Omnium Finance ou les dérives de la défiscalisation

Basé à Toulouse, ce spécialiste de l'immobilier locatif fait l'objet d'une enquête judiciaire pour escroquerie, faux en écriture et usage de faux



Une véritable industrie de la défiscalisation immobilière s'est développée grâce aux avantages fiscaux accordés aux investisseurs dans un logement neuf destiné à la location. Le dispositif Robien a suscité, entre 2003 et 2008, l'édification de près de 350 000 logements ; le dispositif Scellier, qui a pris sa suite, a permis d'en construire 65 000, en 2009. Des promoteurs se sont spécialisés dans ce créneau, proposant des packages où l'investisseur achète un logement, sa gestion locative et les assurances pour loyers impayés ou vacance. Avec cet argument décisif :

" On s'occupe de tout ! "

Basée à Toulouse, la société Omnium Finance a été créée par Xavier Chausson en 1992. C'est l'un de ces défiscalisateurs en série, qui dit avoir commercialisé à ce jour 25 000 logements. Elle fait l'objet d'une enquête judiciaire pour escroquerie, faux en écriture et usage de faux, confiée au juge d'instruction toulousain Philippe Guichard.

Deux de ses collaborateurs, Jérôme Dumort, directeur général d'Omnium Courtage, filiale plaçant des assurances-vie, et Pascal Berthomieu, directeur commercial aujourd'hui parti s'occuper d'une antenne canadienne, ont été mis en examen en juin 2010.

La justice soupçonne une escroquerie à l'assurance sur certains contrats d'assurances loyers impayés souscrits auprès du GAN, qui s'est porté partie civile.

Dans nombre de résidences, les appartements, une fois livrés, ne trouvaient pas de locataire. Or, pour faire jouer l'avantage fiscal, le logement doit être loué douze mois au plus tard après l'achèvement de l'immeuble (une règle assouplie en octobre 2009). Les propriétaires qui n'ont pu bénéficier de la réduction d'impôt se retournaient alors vers Omnium Finance qui a, selon son site Internet, indemnisé 650 d'entre eux, soit 2,5 % des clients, pour 7 millions d'euros.

Mais l'enquête judiciaire a permis de découvrir qu'Omnium Gestion (la filiale administration de biens) avait, dans certains cas, tenté de faire indûment jouer l'assurance loyers impayés en produisant des baux antidatés, afin de respecter le délai de douze mois.

La gendarmerie a épluché 500 baux dans 42 résidences gérées par Omnium et révélé qu'une centaine étaient faux ou antidatés, avec des taux d'anomalies pouvant atteindre 50 % dans certaines résidences.

Sont aussi visés les procédés de commercialisation et de recrutement des vendeurs d'Omnium Finance.

Le groupe a mis au point une redoutable mécanique pour recruter des milliers de vendeurs par cooptation. La méthode est de solliciter collègues, amis, famille, même sans expérience dans l'immobilier. Ce recrutement " sur un territoire relationnel " est revendiqué par la société, qui forme elle-même ses conseillers qui ne sont pas salariés mais vendeurs indépendants.

Jean-Pierre Astruc a témoigné, le 4 mai 2010, devant le tribunal de grande instance de Paris, lors d'un procès en diffamation lancé par Omnium :

" On est convoqué dans un grand hôtel pour deux jours de formation. On nous inculque une méthode de vente avec des phrases-clés pour contrer les objections des futurs acquéreurs, puis le formateur nous invite à lister toutes les personnes de notre entourage à qui l'on peut proposer un logement et à démarrer notre activité sans attendre la carte professionnelle d'agent immobilier. "

Omnium propose aussi des assurances-vie, ce qui suppose que ses vendeurs aient le statut de conseiller en investissement financier, qui s'obtient après cent cinquante heures de formation." A l'issue d'un stage succinct, le formateur nous remet un questionnaire à choix multiples, mais nous souffle les bonnes réponses. Pas étonnant que tous les stagiaires aient réussi l'examen, et se soient vu remettre une attestation ", poursuit M. Astruc.

Ce document vise à remplir les exigences de la réglementation du statut de conseiller en investissements financiers (CIF).

La vente des logements se fait en général par démarchage auprès des proches du conseiller, qui touche une commission de 3 % à 6 %. La plupart des conseillers ne vendront qu'un ou deux lots, mais celui qui réalise un chiffre d'affaires annuel de 480 000 euros, un seuil qui peut être atteint avec deux ou trois opérations, accède au statut de " manager ". Il peut alors recruter d'autres vendeurs, les parrainer et percevoir des commissions sur les transactions conclues par ses filleuls. Les meilleurs grimpent dans la hiérarchie et deviennent manager " étoile ", " planète ", puis " constellation " et enfin " galaxie " ! Ils peuvent alors percevoir plus de 400 000 euros par an.

Au plus fort de l'activité, en 2007, Omnium a compté jusqu'à 3 500 conseillers vendeurs coiffés par 115 managers " galaxie ", dont beaucoup sont d'ailleurs d'anciens du " Groupement ", la société Groupement des professionnels du marketing (GPCM), un réseau qui a mis au point ces méthodes de vente et a déposé le bilan en 1999 à la suite d'une plainte pour escroquerie.

Il n'est pas étonnant qu'avec une telle force commerciale, le groupe ait pu écouler des milliers de logements à des prix bien au-dessus du marché, car il faut rémunérer les multiples niveaux de vendeurs.

Le groupe est, en outre, assigné au civil par des milliers de clients s'estimant lésés.

Beaucoup des plaignants sont membres de l'Association de défense des investisseurs et mandataires (ADIM), qui regroupe les représentants d'une centaine de résidences Omnium fédérant chacune entre 12 et 230 copropriétaires.

Quant à M. Chausson, PDG d'Omnium, qui n'a pas souhaité répondre à nos questions, il cherche à se désengager et à se recentrer sur la promotion. La filiale d'administration de biens, Omnium Gestion, aujourd'hui rebaptisée Jyloge, a été cédée en 2009 au groupe Urbania, visé, lui, par une information judiciaire.Isabelle Rey-Lefebvre
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La " Grande Muette " dans la ligne de mire


BEAUCOUP d'acheteurs et de conseillers-vendeurs d'Omnium sont issus de l'armée ou de la gendarmerie. Au cours de leur carrière, les militaires bénéficient d'un logement de fonction (payant). Procéder à un investissement locatif peut leur permettre de devenir propriétaire d'un bien pour leurs vieux jours. D'où le succès de la formule proposée par le groupe.

Recrutés comme vendeurs, des retraités de l'armée ont ainsi arrondi leur traitement en commercialisant ces appartements. Un recrutement d'autant plus aisé que, dans ce milieu, les relations de confiance et la discrétion sont primordiale

" C'est l'épouse d'un collègue, membre du réseau Omnium qui m'a parlé d'un investissement locatif, un petit appartement, qui correspondait à nos besoins car nous ne pouvons pas acheter notre résidence principale étant mutés très souvent. J'avais confiance, c'est une amie et épouse de militaire, raconte cette cadre de l'armée qui veut rester anonyme. Dix mois après la livraison du logement, il n'était toujours loué, J'ai découvert que l'appartement était utilisé comme bureaux et appartement-témoin par Omnium... Et là, quand il a fallu trouver une solution, le code d'honneur n'existait plus. Je me suis sentie trahie et j'ai porté plainte. " Acquis 128 000 euros, l'appartement est estimé aujourd'hui 87 000 euros.

L'ouverture d'une enquête judiciaire à Toulouse et les remous autour d'Omnium commencent à inquiéter au plus haut niveau. Hervé Morin, ministre de la défense, a rencontré, le 13 juin, Claudy Giroz, une ancienne conseillère qui a fondé l'ADIM, une association de défense des victimes.

Elle a aussi publié un livre au titre évocateur Défiscalisation ou d¤fricalisation, Ed. Le Porte-Voix, 2009.
I. R.-L.
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Omnium combat pied à pied ses détracteurs


UNE INTENSE guerre d'influence dans les médias et les prétoires oppose la direction du groupe Omnium et son président, Xavier Chausson, à Claudy Giroz, qui fut conseillère dans le groupe, d'août 2005 à décembre 2007, avant de réaliser qu'elle avait entraîné des investisseurs dans de mauvaises affaires, en raison de la qualité des résidences, de leur prix et de leur implantation.
Le 13 décembre 2007, Omnium Finance met fin à la collaboration de Mme Giroz, qui réclamait l'indemnisation de ses clients et 500 000 euros de préjudice, en menaçant de porter plainte et de déclencher " un tsunami médiatique en France et en Allemagne pour révéler les agissements du groupe ".
Cela lui a valu d'être condamnée pour chantage, le 30 mars 2009, par le tribunal correctionnel de Toulouse, jugement cassé en appel le 29 juin 2010. Mme Giroz a aussi été condamnée pour dénigrement, le 19 septembre 2008, par le tribunal de Bonneville, décision confirmée par la cour d'appel de Chambéry et faisant l'objet d'un pourvoi en cassation. S'estimant victime d'une entreprise de déstabilisation, Omnium a intenté sept procédures contre Mme Giroz, dont les ressources sont limitées : " Avec l'ensemble des procès liés à cette affaire, j'en suis à 56 audiences, civiles et pénales, à Paris, Toulouse, Bonneville, Chambéry, 72 visites d'huissiers...

Récemment encore, Omnium m'a attaquée pour diffamation mais a été débouté, le 8 juin 2010, une décision aujourd'hui en appel. "

La bataille se joue aussi sur Internet, où le défiscalisateur traque sites, blogs, forums le mettant en cause. Il a réclamé par voie de justice à Google, Free et JFG Networks de livrer l'identité de ses détracteurs et de bloquer leurs contributions. Cette procédure a pour le moment échoué en première instance, mais Omnium poursuit en appel. La bataille continue.
I. R.-L.
© Le Monde

LOI SCELLIER : de mal en pis, article UFC que Choisir de Erwan Ceznec

07/09/2010 00:11 -

Le gouvernement a fixé de nouveaux plafonds de loyers quasiment aussi irréalistes que les précédents. Il confirme son intention de faire entrer de nouvelles communes dans ce dispositif de défiscalisation immobilière, qui semble plus périlleux que jamais.

Le Scellier vire à la farce, mais elle ne fait plus rire personne. Le ministre en charge du Logement, Benoist Apparu, a annoncé le 26 août une réforme de ce dispositif de défiscalisation immobilière. Elle portait sur un point crucial : les plafonds de loyer. Dans le cadre du Scellier, un particulier bénéficie d'une réduction d'impôt importante s'il investit dans la construction d'un logement neuf, à condition de le mettre en location pendant une durée de 9 ans. Le propriétaire n'est pas tout à fait libre de fixer son loyer. Il doit respecter un certain plafond, car le Scellier (du nom du député qui a inspiré le texte, entré en vigueur début 2009) a en principe une vocation sociale.

Hélas, il est vite apparu que les plafonds avaient été fixés en dépit du bon sens. Ils divisaient la France en trois zones seulement (A, B1 et B2), ne reflétant guère la diversité des réalités locales.

Pis encore, les plafonds étaient très souvent au-dessus des prix du marché, ce qui a permis aux groupes de défiscalisation de berner le plus légalement du monde des milliers d'investisseurs.

Ils leur ont vendu des perspectives de rendement mirifiques assises sur un loyer que le gouvernement lui-même présentait comme quasiment garanti !

La déconvenue a été brutale, et elle le sera tout autant pour les particuliers qui se fieront aux nouveaux plafonds entrant en vigueur le 1er janvier 2011. Malgré les multiples mises en garde (de l'UFC-Que Choisir, mais aussi des professionnels de la construction), le gouvernement a encore une fois fixé des limites de loyer très souvent supérieures aux prix du marché. Ils restent à 21,70 euros le mètre carré sur Paris et une trentaine de communes formant la zone « A bis », considérée comme la plus chère de France.

La zone A, correspondant à la côte d'Azur, au Genevois français et aux coeurs des grandes agglomérations, descend à 16,10 euros le mètre carré. La zone B1 (les villes moyennes et la périphérie des grandes villes, schématiquement) passe à 13 euros le mètre carré. La zone B2, enfin (celle des petites villes), descend à 10,60 euros le mètre carré.

Problème : selon l'économiste Michel Mouillard, spécialiste du logement et animateur de l'Observatoire Clameur (www.clameur.fr), « le loyer moyen d'un bien neuf en défiscalisation toutes zones confondues en 2010 est de 12,60 euros le mètre carré ». Exit les promesses de rendement en zone A et A bis (1). En zone B1, les prétendus « plafonds » correspondent en fait à la moyenne des prix du marché. Et en zone B2, ils les dépassent allègrement. Selon Clameur, par exemple, les loyers réels à Brest, Belfort ou Gap sont proches de 8,30 euros le mètre carré, soit 20 % en dessous du plafond révisé du Scellier !

Les professionnels ne sont pas dupes. « Ces révisions artificielles procèdent d'une chirurgie faussement réparatrice, partielle et partiale », souligne le cabinet Immogroup Consulting dans une étude au vitriol sur la réforme du Scellier.

Pire, dans les mois qui viennent, le ministre en charge du Logement doit faire entrer dans le dispositif des communes qui en étaient jusqu'à présent exclues car la demande y était considérée comme inexistante... « Ce n'est pas raisonné, estime Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Il n'y a pas d'analyse des besoins, les élus locaux font le siège du ministre pour qu'on construise chez eux, le marché est détraqué. »

Immogroup est plus sévère encore. Pour le cabinet, l'élargissement à des « territoires vierges composés de communes rurales ou semi-rurales » ressemble fort à « une réponse à l'essoufflement programmé du Scellier ». « Les filons actuellement exploités étant en voie d'épuisement », le gouvernement s'apprêterait à offrir « une véritable manne foncière bon marché aux promoteurs-constructeurs ».

Précision indispensable : ce n'est pas l'État qui paiera ce cadeau insensé fait au secteur de la construction, mais les particuliers qui auront la faiblesse de croire les promesses des défiscalisateurs.

Erwan Seznec

1. Qui, en dehors du gouvernement, peut sérieusement penser qu'un T2 de 50 m2 se loue 1 085 euros par mois hors charges dans une commune défavorisée comme Aubervilliers, classée en zone A bis ?

Un arrêt de la Cour de cassation confirme le versement de dommages et intérêt à des particuliers trompés par un conseiller

http://www.quechoisir.org/breves/Condamnation-interessante/E07EADB7D9911785C1257746004E7075.htm

21 juin 2010

Immobilier défiscalisé

Condamnation intéressante

Un arrêt de la Cour de cassation confirme le versement de dommages et intérêt à des particuliers trompés par un conseiller en défiscalisation lors de l'achat d'un bien immobilier défiscalisé. Mais cet arrêt est à interpréter avec prudence.

L'affaire est malheureusement classique. Les époux X ont acheté un appartement en défiscalisation à Saint-Nectaire. La ville thermale est pourtant en plein marasme immobilier et bien entendu le bien ne se loue pas. Les investisseurs se tournent vers Privilège Tax, la société de commercialisation qui leur a vendu le bien, à grand renfort de promesses de rendement garanti. Première instance, puis appel devant la cour de Riom en mars 2009, et enfin cassation. La plus haute juridiction civile rend son arrêt le 11 mai 2010.

La condamnation de Privilège Tax est confirmée. « Forte de sa réputation de conseil en défiscalisation et de son expérience », écrit la Cour, Privilège Tax « avait présenté, dans un but purement commercial, de manière extrêmement flatteuse à ses clients une opération qu'en tant que professionnel elle ne pouvait que savoir extrêmement risquée », contrairement aux époux X, « qui n'avaient pas d'expérience particulière » en matière de placement. La société de commercialisation doit donc verser à ses clients des dommages et intérêts correspondant à la perte du gain fiscal et aux loyers non perçus.

Comme souvent dans ce genre d'affaire, les particuliers avaient traité avec plusieurs sociétés : un « commercialisateur », un promoteur et enfin une structure chargée du montage de l'opération. C'est avec cette dernière, en l'occurrence la Foncière Richelieu, qu'ils ont signé l'acte de vente. Malheureusement, à ce stade, l'arrêt de la Cour de cassation n'est guère favorable à l'acheteur. La Foncière Richelieu, en effet, n'a pas été condamnée. La justice a accordé des dommages et intérêts aux clients floués, mais elle a refusé l'annulation de la vente, c'est-à-dire le remboursement pur et simple du prix d'achat contre restitution du bien. La raison ? « Les objectifs de défiscalisation n'étaient pas stipulés au compromis, ni dans l'acte de vente signé directement avec la société Foncière Richelieu, dont la plaquette publicitaire ne comportait aucune mention relative à une défiscalisation possible. »

Sous réserve de précisions apportées par d'autres jurisprudences, il suffirait donc à un défiscalisateur d'éviter soigneusement toute mention de la défiscalisation dans ses plaquettes et chez le notaire pour être à l'abri. En laissant les commercialisateurs s'avancer sur ce terrain, il ne prendrait pas de risque. Or, ces commercialisateurs appartiennent souvent à de petites sociétés indépendantes, ni très pérennes, ni très solvables. Ce n'est pas eux qui pourront rembourser les milliers de particuliers floués par les lois Robien et Scellier. L'arrêt de la Cour de cassation n'apporte donc qu'un espoir relatif aux consommateurs qui ont déjà sur les bras un appartement surpayé et inlouable. Il devrait cependant calmer les ardeurs des commerciaux en leur envoyant un signal clair : les promesses extravagantes n'engagent pas seulement ceux qui les croient, mais également aussi ceux qui les font.

Erwan Seznec

Réponse de Claudy Giroz à Pierre Méhaignerie : "Il faut raboter les niches fiscales"

http://www.lexpansion.com/economie/actualite-economique/pierre-mehaignerie-il-faut-raboter-toutes-les-niches-pas-faire-de-la-dentelle_238356.html

Fiscalité
Pierre Méhaignerie: "Il faut raboter toutes les niches, pas faire de la dentelle"
Propos recueillis par Stéphanie Benz - 03/09/2010 12:36:00

Reuters
Pierre Méhaignerie, président UMP de la commission des Affaires sociales de l'Assemblée nationale.

Le président de la commission des Affaires sociales de l'Assemblée nationale explique à L'Expansion.com pourquoi une diminution de 10% des avantages fiscaux et sociaux est indispensable.

Pourquoi plaidez-vous pour une diminution des niches fiscales ?
Pierre Méhaignerie : Nous sommes confrontés à trois grands enjeux. D'abord, préserver la compétitivité de la France, qui est le seul moyen de garantir l'emploi et de financer la protection sociale. Ensuite, réduire les déficits, qui minent la confiance et menacent l'unité politique de l'Europe. Et enfin, nous devons faire attention à préserver la justice fiscale. Pour concilier ces trois défis, nous avons seulement deux solutions, qui doivent être combinées : la réduction des dépenses publiques, car il y a encore des marges importantes de gains de productivité, et la diminution des niches fiscales, qui est indispensable.

Pour quelle raison ?
On dit souvent que la pression fiscale est trop forte en France, ce qui est vrai pour la fiscalité qui frappe le travail et la consommation. En revanche, le rendement de l'impôt sur le revenu est faible : les taux d'imposition sont certes élevés, mais le système de déduction diminue considérablement les montants récoltés. En outre, ces niches bénéficient surtout aux Français les plus aisés, alors même que leur taux d'épargne atteint 35%. C'est l'un des plus élevés d'Europe ! On voit bien, dès lors, que diminuer les niches fiscales permettra à la fois de réduire les déficits et de préserver la justice fiscale, sans pour autant nuire à la croissance.
Quelle est la meilleure façon de diminuer ces niches ?

Faire de la dentelle, c'est-à-dire examiner les niches une à une, est quasi-impossible. C'est pourquoi il vaudrait mieux appliquer une diminution générale de 10%, qui a le mérite d'être plus facile à comprendre. Prenez par exemple le cas de la déduction accordée aux particuliers qui emploient une employée de maison ou une nounou. Aujourd'hui elle est de 50% des montants engagés. Si on la diminue de 10%, elle passera à 45% : les particuliers ne vont pas renoncer à ces services du fait de cette baisse. Le fait de réserver au projet de loi de finances et de loi de financement de la sécurité sociale toute disposition fiscale affectant les recettes de l'État et de la sécurité sociale me semble aller dans le bon sens. Et surtout, il faudra les limiter dans le temps, afin d'éviter tout effet d'aubaine.

Réponse de Claudy Giroz 6/9/2010

En qualité de Présidente de l'association ADIM, je me permets de souligner que Monsieur Méhaignerie a été un des premiers Ministres a promulguer le dispositif fiscal devenu le triste Robien d'aujourd'hui avec son cortège de suicides, de mise en commission de surendettement ...

Il est responsable des affaires SOCIALES à l'Assemblée Nationale. Au lieu de s'exprimer sur les gains que rappoteraient à l'Etat ce "rabotage fiscal" ne pourrait il pas envisager ce qui serait légitimement son double rôle et devoir : une COMMISSION DE RECOURS ET DE MEDIATION DU GOUVERNEMENT pour les naufragés de certaines défiscalisations dont il est un des pionniers en la matière.

L'Etat dépense sans compter pour de nobles causes certe, mais le contribuable français ne devrait il pas être PRIORITAIRE ? Le Senat (Table ronde du 19 mai 2010) n'a pas entendu ma proposition de commission, l'Assemblée l'entendra t'elle par l' intermédiaire Monsieur Mahaignerie ?

Merci de transmettre ce message et ma Haute Considération à Monsieur le Député Méhaignerie

Claudy Giroz 04 50 54 37 84