Bonjour, Madame, Monsieur ou Mademoiselle,
Les pièges du SCELLIER et autres dispositifs sont RÉELS et multiples : - ceux liés à l’emplacement du bien
- ceux liés à l’affectation des biens
- ceux liés à la gestion
- ceux liés à la valorisation et la revente
- ceux liés aux redressements fiscaux potentiels
- ENFIN ceux liés à la présentation et à la distribution de produits packagés.
Ne prenez RIEN pour argent comptant, surtout de la part de vendeurs déguisés en « conseillers », conseillers de quoi et de qui on se le demande… (devil in disguise …)
Pour répondre à « coco78 », il n’y a PAS de « conseiller » en SCELLIER !! C’est de la foutaise !
Il y a des Professionnels du Conseil qui travaillent sur TOUS les dispositifs fiscaux décrits dans le Code Général des Impôts et les BOI subséquents qui en détaillent les fonctionnements.
Un Professionnel n’a AUCUN a priori et se garde bien de dégainer un dispositif plutôt qu’un autre au prétexte que les médias nous en rabattent les oreilles… Après il y a les vendeurs de « robien et autres borloo » aujourd’hui reconvertis en vendeurs de « scellier », qui n’ont pour seule vocation que de
« signer du client » en exhibant des carottes fiscales de plus en plus grosses …
Toute personne douée d’un minimum de discernement aura tôt fait de faire la différence.
COMMENCEZ toujours par VÉRIFIER le statut de celui ou celle qui vous approche.
3 cas possibles :
- Travailleur Salarié d’une société :
DEMANDEZ au salarié la carte T de son employeur ainsi que les copies de ses assurances en RC Pro et Garantie Financière.
- Travailleur Non Salarié (TNS) : Mandataire d’un Mandant :
DEMANDEZ la carte T du Mandant ainsi que la carte GRISE prouvant que le vendeur qui vous approche est bien déclaré en Préfecture et assuré sous la RC Pro de son Mandant.
Demandez aussi les copies d’assurance en RC Pro et Garantie Financière du Mandant.
- Travailleur Non Salarié (TNS) INDÉPENDANT :
DEMANDEZ la carte T ainsi que les attestations d’assurances en RC Pro et GF.
Ces documents peuvent être soit au nom du TNS soit au nom de la structure dont il est impérativement le Gérant !
Au moindre « faux fuyant » du type « c’est la première fois qu’on me demande ça » ou encore « mais vous n’avez pas confiance ! »
UN bon conseil : dégagez-vous immédiatement de cette ou ces personne(s) qui exerce(nt) ILLÉGALEMENT une profession strictement réglementée par la Loi HOGUET.
En cas de problème (et Dieu qu’il y en a eu et que c’est très loin d’être fini) vous vous retrouveriez dans la situation d’une VICTIME d’un chauffard qui conduit sans permis et sans assurance. Vous imaginez facilement les conséquences dramatiques !!
Ces vérifications faites, il convient de savoir si le « vendeur » est APTE à délivrer LÉGALEMENT un acte de CONSEIL, faisant de lui un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) qui engage sa Responsabilité et non un simple « vendeur » irresponsable.
Ne peut se revendiquer « CONSEILLER » qu’une Personne titulaire de la Compétence Juridique Appropriée (CJA).
La CJA est attribuée de facto aux Notaires, Avocats et aux personnes titulaires de certains diplômes dont le MASTER 2 en « Ingénierie du Patrimoine ».
Là encore, à défaut de vous MONTRER copie du diplôme délivrant la CJA, la Personne dont vous aurez préalablement vérifié le statut et les assurances, lui permettant d’exercer légalement un acte de « transaction immobilière » dans le cadre strict de la Loi HOGUET, ne pourra se targuer du titre de CGP (donc de conseiller).
Vous aurez affaire à un VENDEUR qui n’est là QUE pour vous VENDRE un bien immobilier en dehors de toutes considérations Juridiques, Financières et Fiscales POINT BARRE !
Partez du principe simple que Si vous avez été démarché par un « call center quelconque », vos données ont été revendues à une ou plusieurs « boites de défisc » qui ne sont là que pour vous appâter à coup de « carottes fiscales » afin d’écouler les stocks de Robien et autres Borloo que les Promoteurs ont sur les bras depuis que les scandales de tous ordres liés à ces dispositifs ont éclaté et que les gens sont devenus de fait plus méfiants (on les comprend).
Les vendeurs qui vont se pointer avec des docs commerciales imprimées en 2007 (voir 2006 ou 2005 comme je l’ai déjà vu) chercheront à vous vendre du « réchauffé » dont les caractéristiques techniques devront être VERIFIÉES et ATTESTÉES par le constructeur afin d’éviter toute requalification pour non respect des normes de construction et notamment de la RT 2005 (isolation thermique et économie d’énergie).
VOUS devez avoir le CHOIX de l’EMPLACEMENT, du PRODUIT, de la GESTION et du FINANCEMENT !!!
Je vais essayer ci-après de décrire le cheminement classique des vendeurs de defisc.
Tous ceux qui se sont faits piéger s’y reconnaîtront aisément pour l’avoir vécu et pour le subir au quotidien ayant toutes les peines du monde à s’en dépêtrer…
Attitude classique du « cow boy » de la defisc et étapes de la « vente en entonnoir ».
- Rendez-Vous 1 (appelé R1 dans le jargon des vendeurs)
- Le vendeur vous la joue « professionnel » en vous posant des questions sur vote situation, vos avoirs, surtout FINANCIERS, car il va bien falloir qu’il finance votre achat (à 110% de préférence ce qui est débile, si vous lu ce que j’ai déjà écrit sur la question dans ce forum).
- Le vendeur vous présente « sa société » en long en large et en travers, supposée être garante du succès de l’opération, mais ne dit RIEN sur LUI, personne physique, car il ne veut pas qu’en cas de Pb SA responsabilité puisse être engagée de quelque façon !
- Le vendeur ne vous parle QUE de la Loi SCELLIER (anciennement Robien ou Borloo) et vous envoie la carotte fiscale au visage : 8.333 € de réduction d’impôt pendant 9 ans !!
- Ou le vendeur vous parle du LOUEUR EN MEUBLÉ, très en vogue depuis que nos chers parlementaires ont aligné la fiscalité de ce dispositif sur celui du SCELLIER, le vidant de sa substance initiale, savoir l’imputation des amortissements…
Dans ce cas le vendeur insiste :
- sur la récupération de la TVA en occultant les contraintes comptables et fiscales qui en découlent.
- sur la « sécurité » du bail commercial.
Parlez-en à tous ceux qui ont investi chez Transmontagne, monalisa, residhotel, guinot … pour ne citer que ceux-là ; Il n’y a guerre de Pierre&Vacances qui s’en sorte correctement.
Le bail commercial est la meilleure et la pire des choses ; quoi qu’il en soit, il faut le décortiquer au plan juridique AVANT de le signer et bien évaluer si on est capable d’assumer le risque au cas où ça tournerait mal…
- Dans les 2 cas le vendeur vous fait un beau « CAMEMBERT » censé vous faire gober qu’avec un effort d’épargne minime vous allez acquérir un super appart (bof bof) à un « super » prix ! (là il n’a pas tort, car le prix est souvent « super surévalué »)
- Le vendeur occulte en fait l’aspect immobilier de l’affaire en vous mentionnant qu’en cas de pb éventuel, tout un tas d’assurance sont là pour garantir votre investissement…
Ceci est FAUX !!
J’ai encore reçu ce jour même, 13/04/2009 le témoignage d’un français résidant en Guyane et qui a investi en Robien via OF, l’assurance (LG) ne couvre pas les sinistres car le locataire paye quand il veut et … ce qu’il veut !!
Or pour que l’assurance marche il est stipulé dans le contrat qu’il FAUT que le loyer ne soit pas payé durant 3 mois consécutifs !! ça ne s’invente pas !
Notre pauvre investisseur s’est fait rouler dans la farine par un « super vendeur » pompeusement baptisé « Conseiller en Investissements Indépendant » (on appréciera la confusion volontaire liée au titre employé) qui est devenu introuvable, dommage pour lui…et il se retrouve face à un groupe qui s’en lave les mains le renvoyant aux clauses du « super contrat » signé par l’intermédiaire du « super vendeur » parti dans la nature…
Que voulez-vous que je fasse en pareille circonstance ? Une leçon de morale ? A quoi bon ? Il n’avait qu’à être moins crédule, plus exigeant sur les qualifications et les habilitations de celui qui l’a mis dans le caca.
De simples vérifications élémentaires auraient du le faire partir en courrant.
Certes il peut toujours aller à la Procédure mais avec quelle chance d’avoir gain de cause ? Alors qu’il eut été si simple de prévenir en amont.
- Vous n’achetez pas des assurances mais un bien immobilier !
MEFIEZ-vous grandement des vendeurs qui vous mettent les assurances en avant ! et exigez de lire les contrats en TOTALITÉ AVANT de signer ; après il est trop tard !
- De même Vous n’achetez JAMAIS une defisc !
Vous achetez un bien immobilier dont vous pourrez faire ce que bon vous semble.
- Le vendeur qui vous vend « la defisc » se garde bien de vous signaler que le contrat de réservation ne PORTE AUCUNE MENTION relative à une quelconque réduction ou déduction fiscale qui serait CONTRACTUELLEMENT due par le Promoteur !!!
- Le vendeur ne mentionne JAMAIS les cas de redressement fiscal TOTAL ou partiel.
(Il n’est formé qu’à la vente, PAS à la fiscalité).
- Le vendeur vous fait une simulation sur un « coin de table » où n’apparaît JAMAIS son nom ! Quelque fois apparaît le nom de sa société accompagné de la mention « non contractuel » et les simulations ne sont JAMAIS signées…surtout pas par lui.
- Le vendeur met tout en œuvre pour éliminer le coté affectif en présentant le montage comme STRICTEMENT financier, ce QUI EST une ESCROQUERIE intellectuelle !!!
Le R1 se termine, le vendeur prend congé en vous disant qu’il va « confier » vos données aux « experts » (waf waf) de sa société pour analyse poussée afin de déterminer LE BIEN qui n’attend que VOUS !! ben, voyons …
Souvent à cette étape le vendeur vous demande de lui fournir l’ensemble des documents qui vont lui permettre de monter le prêt (avis d’imposition, bulletins de salaire, extraits de compte, tableaux d’amortissement des prêts encours ….) ou à tout le moins de lui préparer la copie desdits documents pour le RV qui va suivre.
Pour vous manipuler, une des techniques consiste à venir à deux : le « manager parrain » et le « filleul conseiller débutant » ; là c’est le pompon… vous n’avez pas une, mais deux fois plus de « chances » de vous faire avoir, car les techniques de vente en duo sont redoutablement efficaces…et des cours de « morphopsychologie » sont même donnés par certaines boites de defisc. C’est l’Art de trouver les failles de l’interlocuteur en observant ses comportements, ses tics et ses toc …
Vous l’aurez compris, le but du R1 est double :
- Vous conditionner à accepter tout cru le bien que le vendeur vous apportera au R2.
- Estimer votre capacité de remboursement pour se mettre au taquet de votre capacité d’emprunt ! On ne fait pas de sentiment, on fait de la vente !
Arrive Le « R2 » ; il est fait pour vous « S(A)IGNER »
Là le vendeur vous fait la « totale » :
- plaquette commerciale
- contrat de réservation préimprimé en double exemplaires
- plan du lot et plan de masse
- mandat de gestion
- demandes d’assurances
- « belle » simulation (toujours non contractuelle)
- Le vendeur va reprendre les grandes lignes du R1 et va encore essayer de vous rassurer.
- Bien sûr il ne viendra que si le COUPLE est présent !
Son but est de repartir avec les contrats de réservation signés accompagné de l’ensemble des documents permettant le montage du financement.
ATTENTION : un vendeur qui vous propose de s’occuper du financement doit vous PROUVER qu’il a le statut de DÉMARCHEUR BANCAIRE assuré en RC Pro pour cette activité.
Il DOIT vous montrer sa ou ses carte(s) de démarchage bancaire (une carte par établissement) ainsi que ses attestations d’assurance.
Par ailleurs CONSERVEZ ABSOLUMENT une copie de la DEMANDE de prêt qu’il vous aura fait signer et EXIGER qu’il y porte son NOM et son code de Courtier dans la case prévue à cet effet. En cas de « prêt foireux » il est indispensable de présenter au juge ledit document.
Concernant le financement, dans la majorité des cas le vendeur ne va pas vous laisser le choix, allant même jusqu’à dire des absurdités du style « peu importe le taux d’emprunt puisque vous défiscalisez les intérêts » C’est du n’importe quoi !!
Je rappelle qu’en « SCELLIER » le Déficit Foncier lié à l’opération n’est PAS imputable sur le revenu global.
Alors INUTILE d’engraisser la banque en payant des intérêts à fonds perdus.
Si l’on veut optimiser l’opération sur le plan financier (et fiscal) il suffit que le Déficit Foncier gomme les revenus fonciers c’est TOUT ! le montant à emprunter en découle dès lors que l’on connaît les conditions du crédit qui doivent être négociées au mieux des intérêts du client.
ATTENTION : certains vendeurs demandent aussi un chèque, ce qui est TOTALEMENT ILLÉGAL à cette étape pour un achat en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).
Un chèque ne peut être demandé qu’après que le double du contrat de réservation contresigné par le promoteur ait été reçu en RAR et que le délai de rétractation légal de 7 jours ait été passé.
REFUSEZ SYSTÉMATIQUEMENT de faire un quelconque chèque de réservation (sauf si le bien est sous compromis mais dans ce cas on est plus en VEFA !)
ATTENTION AUSSI aux vendeurs qui vous « conseillent » un crédit infine avec ouverture au passage d’un contrat d’assurance vie pour y loger votre épargne !!!
(ex : placement de la TVA dans le cadre d’un investissement en Résidence de tourisme en location meublée)
Rien que sur ce sujet je pourrais écrire des pages quant aux dangers d’un tel montage.
Bien qu’adapté dans certains cas, il faut rester extrêmement prudent.
Le « financement » nécessite le statut de DÉMARCHEUR bancaire et le « placement » celui de DÉMARCHEUR Financier avec en prime, assurances en RC Pro couvrant les 2 activités !!
On a vu l’aspect légal du Démarchage bancaire plus haut.
Le démarcheur FINANCIER doit de même vous montrer sa ou ses carte(s) de démarchage financier (une carte par établissement) et ses attestations d’assurances.
Si le démarcheur financier vous « conseille » dans l’allocation d’actif au niveau du choix des Unités de Compte, mieux vaut qu’il aie le statut de Conseiller en Investissement Financier (CIF) et qu’une fois encore il soit assuré pour exercer ladite activité de CIF.
Comme toujours le dire ne suffit pas, il faut le montrer !
Ca y est, vous avez signé en vous disant « à la grâce Dieu »….
Tant que vous n’êtes pas passé devant NOTAIRE vous pouvez ANNULER l’opération !
EXIGEZ TOUJOURS de faire intervenir VOTRE Notaire en « double minute » !!
Votre Notaire vous donnera son avis objectif, alors que celui du Promoteur, qui lui charge un paquet d’honoraires (payés par les investisseurs), n’aura pas forcément tendance à vous mettre en garde quant au bien fondé de votre achat (et c’est un doux euphémisme…) !!!
surtout que la grande majorité des actes sont signés via une simple procuration qui fait que vous ne rencontrez JAMAIS le Notaire du Promoteur qui est censé vous CONSEILLER au même titre d’ailleurs que la banque qui vous finance…
En conclusion : Il FAUT que vous conserviez la MAIN sur les points clés de votre investissement !!
Voyons maintenant la démarche d’un Professionnel apte à délivrer du CONSEIL et à intervenir dans un processus global incluant la fourniture du produit et son financement.
Tout d’abord sachez que je traite beaucoup d’affaires à distance et que me concernant je préfère de loin traiter avec un Pro à 1000 bornes qu’avec un bricoleur au coin de ma rue…
Ceci dit, en RV sur des « cas simples » tout Professionnel qui se respecte doit pouvoir en 2 à 3 heures de temps :
- Se présenter : QUI il est, son cursus universitaire et professionnel, ses habilitations LÉGALES, ses cartes professionnelles, ses attestations d’assurances.
Personnellement je n’ai aucun pb à montrer mon propre avis d’imposition et ce que je gagne.
Cela permet de faire comprendre à l’investisseur que je ne suis pas là pour lui « coller un quelconque produit » car je n’en ai financièrement aucun besoin.
Qu’il fasse ou non une opération, que je suis légalement habilité à lui conseiller, ne va rien changer mon train de vie ; j’agis avant tout dans SON intérêt compte tenu de SES contraintes, de SES possibilités et de SES objectifs.
Mon intérêt passe largement au second plan, quant à celui d’un quelconque « mandant » qui me mettrait la pression pour faire du chiffre en me payant au « lance-pierres », je n’en parle même pas (les « jeunes vendeurs » exploités par toutes ces boites de defisc qui leurs promettent monts et merveilles se reconnaîtront ici …).
SIMPLE : demandez à votre vendeur qu’il vous fournisse les mêmes pièces que lui vous réclame dans le cadre du financement. Vous aurez ainsi tôt fait de vous faire une idée sur sa propre situation financière…
Rien que sa réaction sera significative.
Après tout on parle ici de relation de CONFIANCE et la confiance est avant tout basée sur la transparence !!
S’il rechigne ou se défausse vous saurez à quoi vous en tenir…
- Faire une analyse de la situation aux plans familial (civil), financier et fiscal en incluant les sphères privée et professionnelle.
- Voir s’il y a un réel intérêt pour l’investisseur à envisager une ou plusieurs opérations et si oui de quel type :
Cela peut aller jusqu’à préconiser un changement de régime matrimonial ou à créer une SCP à laquelle il apportera les titres de son portefeuille dans le cadre d’une stratégie de transmission des biens…ou à créer une microholding familiale…ce ne sont que des exemples…
Ces CONSEILS pourront alors être légalement facturés de par la CJA.
Cela peut aussi être : « à 3000 € d’impôt, payez vos impôts et dormez tranquille ! »
Commencez par financer l’achat de votre Résidence Principale, et je peux vous y aider, car un achat en defisc va plomber votre endettement et risque de vous bloquer pour les 10 ou 15 ans à venir …
- OUVRIR le champ des possibilités et NON le restreindre à 2 malheureux dispositifs dont on nous rabat les oreilles pour faire en sorte de relancer le bâtiment !!!
Il faut arrêter de prendre l’investisseur pour une « vache à lait » tout juste bon à se faire traire…en lui vendant ce dont la presse parle en premier lieu (Scellier et Loueur en Meublé).
- S’il s’agit d’investissement dans l’immobilier locatif, dégager des masses à investir et décider QUI investit : Détention directe, SCI, SARL de famille SCI à l’IS ou SARL …
- Simuler ces opérations en optimisant les financements (ordinateur portable et logiciel ad hoc)
- A CE STADE LA ON N’A PAS ENCORE PARLÉ DE PRODUITS !!!
- Une fois les fondamentaux arrêtés, on passe aux produits : le choix est donné à l’investisseur. C’est LUI qui décide dans quelle région il veut investir, pas MOI !
J’ai évidemment une préférence pour ma Région PACA que je connais bien, mais travaillant en direct avec de nombreux promoteurs qui font essentiellement de la RÉSIDENCE PRINCIPALE, le choix ne manque pas.
- Concernant le financement, j’engage toujours l’investisseur à consulter sa banque sur un cahier des charges que je lui remets pour que l’on compare ce qui est comparable.
Cela me permet éventuellement de surcroît de faire pression auprès de mes partenaires bancaires pour qu’ils s’alignent ou fassent mieux, à défaut de quoi c’est la banque de l’investisseur qui finance (Je ne cours pas après la commission bancaire de 1% du prêt souvent plafonnée de surcroît …)
- A noter la question de l’Assurance Emprunteur (autrement appelée ADI Assurance Décès Invalidité). Selon l’age de l’investisseur il y a lieu de demander une délégation externe d’assurance car les « contrats groupes » ne sont réellement avantageux que la cinquantaine passée…
- Je n’impose jamais la Gestion et je ne suis pas vendeur d’assurances type LG.
La Gestion est proposée via un Gestionnaire LOCAL qui connaît le tissu locatif et assume aussi souvent le rôle de Syndic en charge de la bonne marche de la copropriété.
La Gestion peut par ailleurs être assurée par l’investisseur, surtout s’il achète non loin de chez lui !
- Quant au notaire, je suggère toujours que l’investisseur fasse intervenir SON notaire en double minute. Je ne prétends pas avoir la science infuse et les remarques du Notaire de l’investisseur peuvent être profitables à tous.
- ENFIN je ne suis marié avec personne mais suis fidèle dès lors que les partenaires sont honnêtes et professionnels, ce qui est heureusement le cas pour la majorité de ceux qui interviennent en dehors de toute notion de DÉFISCALISATION !!
La Défiscalisation a malheureusement engendré tout un tas de désordres liés à « l’argent facile » et à l’avidité d’opportunistes qui ont usé et abusé des dispositifs défiscalisant pour s’enrichir outrancièrement sur le dos d’investisseurs par trop crédules…
en leur vendant tout et n’importe quoi à des prix délirants au prétexte de carottes fiscales plus ou moins grosses…et en s’appuyant de surcroît sur des structures plus ou moins pyramidales (pudiquement baptisées multi niveaux) employant des « vendeurs tupperware » agissant au mépris des règles encadrant les professions réglementées d’Agent Immobilier, de Courtier, de Démarcheur Bancaire et Financier, de CIF …etc.
Même si le législateur règlemente de plus en plus ces professions, force est de constater qu’il y a encore beaucoup trop de « cow boys » de la defisc qui sévissent au mépris de la Loi.
Gageons que ces pratiques s’estompent et finissent par disparaître (on peut rêver) afin que les investisseurs retrouvent la confiance perdue et ne fassent surtout pas l’amalgame entre Professionnels du Patrimoine et vendeur de defisc.
Pour finir j’ai pris le temps de rédiger ce post car il me semble essentiel de POSER LES BASES d’un échange VRAI qui constitue le préambule à une relation saine, durable et mutuellement profitable.
Je vous ai dit CE qu’il était PRIMORDIAL de contrôler et ma vision des choses, vision que je partage avec de nombreux confrères vraiment Professionnels.
Si elle vous sied, il ne vous reste qu’à l’appliquer et à la diffuser à un public le plus large possible.
Une consultation personnelle peut toujours être initiée par mail privé.
Cordialement.
Jean-Pierre ASTRUC
CGPI
Ingénieur École Centale de Marseille
Master 2
Articles
