21 juin 2010
Immobilier défiscalisé
Condamnation intéressante
Un arrêt de la Cour de cassation confirme le versement de dommages et intérêt à des particuliers trompés par un conseiller en défiscalisation lors de l'achat d'un bien immobilier défiscalisé. Mais cet arrêt est à interpréter avec prudence.
L'affaire est malheureusement classique. Les époux X ont acheté un appartement en défiscalisation à Saint-Nectaire. La ville thermale est pourtant en plein marasme immobilier et bien entendu le bien ne se loue pas. Les investisseurs se tournent vers Privilège Tax, la société de commercialisation qui leur a vendu le bien, à grand renfort de promesses de rendement garanti. Première instance, puis appel devant la cour de Riom en mars 2009, et enfin cassation. La plus haute juridiction civile rend son arrêt le 11 mai 2010.
La condamnation de Privilège Tax est confirmée. « Forte de sa réputation de conseil en défiscalisation et de son expérience », écrit la Cour, Privilège Tax « avait présenté, dans un but purement commercial, de manière extrêmement flatteuse à ses clients une opération qu'en tant que professionnel elle ne pouvait que savoir extrêmement risquée », contrairement aux époux X, « qui n'avaient pas d'expérience particulière » en matière de placement. La société de commercialisation doit donc verser à ses clients des dommages et intérêts correspondant à la perte du gain fiscal et aux loyers non perçus.
Comme souvent dans ce genre d'affaire, les particuliers avaient traité avec plusieurs sociétés : un « commercialisateur », un promoteur et enfin une structure chargée du montage de l'opération. C'est avec cette dernière, en l'occurrence la Foncière Richelieu, qu'ils ont signé l'acte de vente. Malheureusement, à ce stade, l'arrêt de la Cour de cassation n'est guère favorable à l'acheteur. La Foncière Richelieu, en effet, n'a pas été condamnée. La justice a accordé des dommages et intérêts aux clients floués, mais elle a refusé l'annulation de la vente, c'est-à-dire le remboursement pur et simple du prix d'achat contre restitution du bien. La raison ? « Les objectifs de défiscalisation n'étaient pas stipulés au compromis, ni dans l'acte de vente signé directement avec la société Foncière Richelieu, dont la plaquette publicitaire ne comportait aucune mention relative à une défiscalisation possible. »
Sous réserve de précisions apportées par d'autres jurisprudences, il suffirait donc à un défiscalisateur d'éviter soigneusement toute mention de la défiscalisation dans ses plaquettes et chez le notaire pour être à l'abri. En laissant les commercialisateurs s'avancer sur ce terrain, il ne prendrait pas de risque. Or, ces commercialisateurs appartiennent souvent à de petites sociétés indépendantes, ni très pérennes, ni très solvables. Ce n'est pas eux qui pourront rembourser les milliers de particuliers floués par les lois Robien et Scellier. L'arrêt de la Cour de cassation n'apporte donc qu'un espoir relatif aux consommateurs qui ont déjà sur les bras un appartement surpayé et inlouable. Il devrait cependant calmer les ardeurs des commerciaux en leur envoyant un signal clair : les promesses extravagantes n'engagent pas seulement ceux qui les croient, mais également aussi ceux qui les font.
Erwan Seznec
Comme souvent dans ce genre d'affaire, les particuliers avaient traité avec plusieurs sociétés : un « commercialisateur », un promoteur et enfin une structure chargée du montage de l'opération. C'est avec cette dernière, en l'occurrence la Foncière Richelieu, qu'ils ont signé l'acte de vente. Malheureusement, à ce stade, l'arrêt de la Cour de cassation n'est guère favorable à l'acheteur. La Foncière Richelieu, en effet, n'a pas été condamnée. La justice a accordé des dommages et intérêts aux clients floués, mais elle a refusé l'annulation de la vente, c'est-à-dire le remboursement pur et simple du prix d'achat contre restitution du bien. La raison ? « Les objectifs de défiscalisation n'étaient pas stipulés au compromis, ni dans l'acte de vente signé directement avec la société Foncière Richelieu, dont la plaquette publicitaire ne comportait aucune mention relative à une défiscalisation possible. »
Sous réserve de précisions apportées par d'autres jurisprudences, il suffirait donc à un défiscalisateur d'éviter soigneusement toute mention de la défiscalisation dans ses plaquettes et chez le notaire pour être à l'abri. En laissant les commercialisateurs s'avancer sur ce terrain, il ne prendrait pas de risque. Or, ces commercialisateurs appartiennent souvent à de petites sociétés indépendantes, ni très pérennes, ni très solvables. Ce n'est pas eux qui pourront rembourser les milliers de particuliers floués par les lois Robien et Scellier. L'arrêt de la Cour de cassation n'apporte donc qu'un espoir relatif aux consommateurs qui ont déjà sur les bras un appartement surpayé et inlouable. Il devrait cependant calmer les ardeurs des commerciaux en leur envoyant un signal clair : les promesses extravagantes n'engagent pas seulement ceux qui les croient, mais également aussi ceux qui les font.
Erwan Seznec
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