j'ai été "chassé" par la société Omnium.

à l'adresse jeudi, mars 27, 2008
Merci pour cet exposé éloquant , clair et explicite. Le reflet de la réalité
Origine :
http://www.actufinance.fr/cgi-bin/forum-de-la-finance/gforum.cgi?post=175449;search_string=claudy%20giroz;t=se#175449 j'ai été "chassé" par la société Omnium. (sollicité)

Bonjour à tous.

Je me permet d'intervenir car j'ai un peu de mal à croire qu'après tous ces messages on puisse encore réserver un bien avec des sociétés comme Omnium...

Je m'explique. Je travaille moi même dans ce domaine et il y a quelques mois j'ai été "chassé"par la société Omnium. Je suis de nature curieuse donc même en connaissant la mauvaise réputation de ce genre de boîte dans le milieu j'ai décidé de prendre part à leur formation pendant 2 jours qui n'a fait que conforter ce que j'avais pu entendre. Je ne vais même pas parler de tous les mensonges/manques de connaissances sur les différentes lois et l'immobilier en général utilisés pour VENDRE et non pas conseiller.
Mais ce qui est criant, pour quelqu'un du métier en tout cas mais néanmoins facilement vérifiable par n'importe qui, c'est que l'immobilier à proprement dit est en grande partie voir totalement occulté. Vous allez entendre des "ne vous inquiètez pas, l'immobilier est secondaire, il faut le voir comme un plan d'épargne fiscale, etc..." NON!
La base de n'importe quel investissement immobilier, et bien c'est l'immobilier. Si vous souhaitez faire une opération avec le moins de risques possible focalisez vous sur les différents critères de base :

- Qui est le promoteur?
Comme cela a déjà été évoqué, éloignez vous des promoteurs inconnus et privilégiez les promoteurs nationaux qui construisent depuis des décennies.
C'est une simple question de sécurité, car même si les grands promoteurs sont loins d'être parfait, vous pouvez néanmoins être sûr que ces derniers livreront ce qui est convenus et surtout ne mettront pas la clef sous la porte. Ca ne veut pas dire qu'un promoteur régional ne fait de qualité mais c'est un investissment financier donc privilégions la sécurité.
- Quel est l'emplacement?
Est ce que le bien va se louer sans problème? On ne peut jamais garantir ce fait à 100%, si quelqu'un le fait, MEFIANCE!!!! Si on vous promets des garanties locatives qui couvrent la totalité de l'opération sans franchise notamment les garanties carence puis vacance locative, par exemple : "ne vous inquiètez pas, si vous n'avez de locataire de toute façon nos garanties prennent tout en charge..." de nouveau MEFIANCE!!! Ca n'existe pas chez les gestionnaires réputés comme FNAIM, FONCIA, TAGERIM, etc... pourquoi ca existerait chez des gens comme OMNIUM ou autres? La réponse est très simple, lors de votre investissement vous avez déjà payé ces garanties par avance et je reviendrais sur ce sujet capital dans la section suivante "prix au m²".

Revenons donc à l'emplacement.
1er point, restons dans les zones A, B1 ou B2, en clair évitez les petites villes ou village "proche de", soyez sûrs d'être dans le code postal de la ville.
Toutes les villes ne sont pas bonnes à prendre, documentez vous, vérfiez le nombre de construction en cours (il suffit de taper "immobilier neuf dans telle ville" sur internet) et surtout l'offre locative (pap ou autres). Si par exemple vous comptez acheter un studio vérifiez qu'il n'y ai pas déjà 30 studios vides sur le marché en attente de locataires ou alors soyez sûrs que malgré l'offre considérable, le votre partira dans les premiers car l'emplacement est privilégié (au pied d'un tram, métro, fac, centre commercial, etc... tout dépend du type de logement).
Mais le plus important que je fais avec chacun de mes clients, RENDEZ VOUS SUR PLACE!!!
Il n'y a rien de tel pour vous rassurer et éviter les pièges. Ca va vous coûter 200€ de billet de train maximum et une journée, ce qui n'est pas grand chose en comparaison de 9 ans d'investissment avec 400€ de loyer par mois qui ne rentrent pas...

- Quel prix au m²?
C'est ici que n'importe qui peut se rendre compte du sérieux de son interlocuteur.
Tout d'abord renseignez vous sur le prix du neuf moyen de la ville ou du quartier dans lequel vous achetez. Il y a différent moyens, en voici un http://fr.foncia.com/guide_des_prix_observatoire.htm.
Prenez le prix d'achat de votre bien sans frais de notaire, garantie bancaire (hypothèque ou caution logement) et intérêts intercalaires, prix de vente brut donc, retirez le prix du parking (toujours précisé chez les promoteurs sérieux) et divisez par la surface. Vous aurez le prix au m². Ce genre de calcul est bien plus difficile à faire avec des sociétés comme Omnium car généralement on vous propose un produit "packagé" c.a.d. tout compris. Il est important de pouvoir décomposer ce prix car vous allez vous rendre compte que dans ce type d'offre votre bien, généralement situé à l'éxtérieur des grandes villes, vous est vendu au prix au m² du center ville de la ville elle même. Pourquoi? Parce qu'on vous a promis des garanties faramineuses pour vos loyers. En réalité vous payez vous même par avance ces loyers éventuellement impayés!!!!
Il n'y a pas de secrets, si je vous vends un studio dont le loyer est censé être de 300€ et que je vous dis "vos loyers sont garantis pendant 9 an quoiqu'il arrive" et bien je rajoute 300€ x 12 mois x 9 ans = 32.400€ sur le prix d'achat, ce qui, pour un studio de 30m² par ex, représente 32.400€ / 30m² = 1.080€ de plus au m², et le tour est joué. Je ne perd rien à vous garantir les loyers... Faites les calculs avec vos différentes offres, vous verrez vos surprises.
Deuxième aspect important du prix au m², la REVENTE. Si au départ j'ai acheté 1.000€ au m² de plus que le prix marché, comment être sûr de vendre avec de la plus value dans 9 ans. Parce que finalement c'est ça le but, faire un investissment dans l'immobilier pour faire de la plus value, et de se servir du levier fiscal de la De robien pour rendre l'opération encore plus intéressante.
Pour résumer il n'existe pas d'investissement dans l'immobilier sans risque. Si vous n'êtes pas prêt à prendre de risque prenez un codevi ou quelque chose du genre qui pour le coup vous garantira une rentabilité qui reste néanmoins faible. Si par contre vous souhaitez faire de l'immobilier et donc placer votre argent pour avoir des rentabilités 10 ou 20 fois supérieures, essayez de minimiser les risques en appliquant les points ci dessus.
Il vaut mieux s'occuper tout seul de l'opération en allant acheter chez un promoteur sérieux et en donnant la gestion à des des sociétés comme Foncia, Fnaim ou autres plutôt que de passer par des sociétés qui vous promettent monts et merveilles mais sans transparence aucune.
Ne désespérez pas néanmoins, il existe des sociétés parfaitement sérieuses qui vous conseilleront au mieux et vous vous en rendrez compte en comparant les produits immobiliers de plusieurs offres.

Pour finir évitons les généralités, "la de robien c'est bien/pas bien". Tout dépend de votre situation et surtout, surtout du produit en lui même.

Bon investissement à tous.

(Ce message a été édité par Marc75 )