La carte T, laissez-passer indispensable ou gadget accessoire ?

mercredi, février 20, 2008

mardi 19 février 2008

La carte T, laissez-passer indispensable ?

Les professionnels de la vente immobilière doivent être détenteurs de la carte T, même s’ils exercent cette activité de manière accessoire. Autrement dit, les gestionnaires de patrimoine se doivent, eux-aussi, d’être en conformité avec la loi.

Et pourtant … il y a fort à parier que des milliers d’intermédiaires qui vendent des produits défiscalisés pour le compte de promoteurs ne détiennent pas la Carte T délivrée par la Préfecture de Police pour permettre l’activité d’agent immobilier. Si tel est le cas, ils risquent très sérieusement le renvoi devant le tribunal correctionnel pour exercice illégal de la profession d’agent immobilier.

Ce peut être le cas de nombreux conseils en gestion de patrimoine qui sont amenés, à côté de leur activité traditionnelle de conseil, à vendre des produits immobiliers de placement en se faisant régler une commission qu’elle soit d’ailleurs versée par le promoteur ou le client.

Qui est concerné par la Loi Hoguet ?

L’article 1 de la Loi Hoguet du 2 Janvier 1970 vise « les personnes qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’immobilier. »

Les sanctions

L’article 16 de la loi sanctionne d’une peine correctionnelle la personne qui, sans carte professionnelle et d’une manière habituelle, se livre ou prête son concours même à titre accessoire à ces opérations. La lecture de ces textes est ainsi claire : si le conseil en gestion de patrimoine vend des produits immobiliers quels qu’ils soient (pierre réelle ou pierre papier, produits immobiliers défiscalisés), il tombe sous le coup de la loi s’il ne détient pas la carte préfectorale.

Les conditions d’obtention

Celle-ci n’est délivrée qu’aux titulaires de diplômes visés par la loi, ou qui justifient d’une expérience professionnelle dans l’immobilier telle qu’elle est précisée par la loi et qui n’ont pas fait l’objet de condamnation pénale à certains délits tels qu’également précisés par la loi.

Pénal et civil, pourquoi les points de vue sont différents ?

On entend souvent dire par certains intermédiaires financiers vendant des produits immobiliers qu’ils peuvent profiter d’une divergence de vue entre la chambre criminelle de la Cour de Cassation et la chambre civile. Toutes deux ont en effet des opinions qui diffèrent à propos de l’obligation de détention d’une carte préfectorale T. Il est vrai que ce désaccord existe et qu’il est fâcheux car il n’assure pas la sécurité juridique suffisante à une aussi importante question. Mais l’on comprendra qu’il est nécessaire de donner la primauté à une jurisprudence pénale plus qu’à une jurisprudence civile. En effet, les conséquences ne sont pas les mêmes.

Devant le juge civil, le gestionnaire de patrimoine, s’il n’est pas détenteur de carte T et s’il use habilement des jurisprudences civiles, pourra prétendre néanmoins à ses émoluments, à savoir une commission. Mais s’il est poursuivi devant la juridiction pénale, non seulement il n’aura pas droit au versement de sa commission, mais en plus, il sera condamné à une peine pénale inscrite à son casier judiciaire !

Comment, dans ces conditions, ne pas recommander aux conseils en gestion de patrimoine ou intermédiaires financiers de détenir la fameuse carte T pour éviter de tels risques ?